李永乐：日本房地产是如何崩盘的？房地产泡沫是怎么刺破的？二战之后，在美国的扶持之下，日本经历了30年的高速发展，到了1980年代经济总量世界第二，人均GDP达一万美元，每年与美国贸易顺差数百亿美元，日本的产品畅销全球。 就在经济一片繁荣之时，美国日本等国家签署了广场协议，促进日元升值和美元贬值，进一步加速了日本的金融膨胀。
随着日本经济的腾飞逐渐进入了快车道。
从1955年到1974年这近20年时间，日本楼市与日本的GDP和人口数量同步快速增长，这20年间房价高速飞涨，涨幅高达44倍；从1975年到1985年 ，由于日本人口增长和经济增速放缓，再加上受国际政治和经济形势的影响，日本楼市增速放缓，但一直在持续增长。
于是从1989年开始，日本央行不得不连续五次加息，把利率又从降息后的2.5%拉升到6%左右。
另外，在货币供应上也采取了紧缩的政策，严格控制货币供应的数量，使其增速大幅下滑；对于楼市赖以生存的土地供应，也实行了严格的管制，并停止对房地产业的贷款。
在日本政府一系列降温措施的打压下，日本楼市迅速降温，那些先知先觉的外国资本和本地有背景的机构、财阀纷纷提前离场，只有普通的日本百姓仍沉浸在“楼市不倒”的幻想中不能自拔，仍然幻想着继续买房增值，实现财富自由。
现实就是这么残酷，日本土地价格在1991年到达最高点后，从1992年开始直线下跌，下跌之快让人瞠目结舌。
日本六大主要城市住宅用地价格跌幅最大的达到83%，其他几乎所有城市跌幅都超过53%，房价一降再降，当年估值15亿日元的房子跌到700万日元都没人买。
那些仍然幻想靠着投机楼市发财的投机客本就靠银行贷款买房，此时日本楼市的走势无异于晴天霹雳，使得他们瞬间倾家荡产，也难以还清债务。
一时间，让很多原本“纸面身价 ”几千万甚至上亿的日本投机客财富瞬间归零，很多人在巨大的债务压力下跳楼的跳楼，上吊的上吊，服毒的服毒，那些心理素质过硬的、能抗的也不得不与妻子离婚，走上了妻离子散的不归路。
即使到了今天，已经偿还了20余年，仍有相当大一部分人还没有还清借贷，一家人过着暗无天日的日子，成为银行的“挣钱机器”，每月的收入除了给银行的，也只够自己吃喝，高消费一下都是奢侈，一副凄凄惨惨的样子。
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